Дорожная карта по покупке вашего первого дома

Почти два года назад я стал домовладельцем.

Я понятия не имел, во что ввязался, когда мы с Кейт решили, что готовы купить дом. Я наивно думал, что ничего особенного в этом не будет. Посетите дни открытых дверей, поговорите с банком, подпишите какие-нибудь бумаги, и бац, я получу кусочек американской мечты.

Боже, я ошибался.

Покупка дома - сложный, многоэтапный процесс. В дальнейшем мы планируем посвятить целые посты многим шагам на этом пути. Однако сегодня мы решили предоставить вам общую картину того, чего ожидать при покупке вашего первого дома. По сути, это дорожная карта, которую я хотел бы иметь, когда был по уши в этом процессе.

Следует отметить, что в каждом штате (и стране) действуют совершенно разные законы в отношении недвижимости. Это приблизительное представление о процессе, но особенно когда дело доходит до работы с риэлторами, составления предложений и процесса закрытия, все может выглядеть совсем по-другому. Изучите процессы, происходящие в вашем штате или стране.

Определите, подходит ли вам покупка

Прежде чем вы начнете посещать дни открытых дверей и жевать бесплатные бутерброды с огурцом, вам нужно выяснить, является ли покупка дома правильным шагом для вас. Это важное решение, требующее огромных временных и финансовых затрат. Выясняя, имеет ли смысл покупка прямо сейчас в вашей жизни, примите во внимание свои финансы, а также свои планы на будущее. Чтобы разобраться в плюсах и минусах, ознакомьтесь с нашим руководством о том, стоит ли вам покупать дом или арендовать его.

Наведите порядок в своем финансовом доме

Как только вы решите двигаться вперед, пришло время приобрести финансовый дом, чтобы подготовиться к покупке физического. Вот несколько вещей, которые стоит рассмотреть:

Начните откладывать на первоначальный взнос. Если вы еще этого не сделали, начните откладывать на первоначальный взнос по ипотеке. Большинство традиционных ипотечных брокеров требуют, чтобы у вас был первоначальный взнос не менее 20%, чтобы претендовать на ипотеку. Даже если вы можете получить кредит Федерального управления жилищного строительства (кредит FHA - только для тех, кто впервые покупает жилье), вам все равно потребуется первоначальный взнос в размере как минимум 3,5% (для некоторых кредитов потребуется первоначальный взнос в размере 5%). Для ипотеки в размере 250 000 долларов это означает, что вам понадобится как минимум 8 500 долларов на счету в банке, и это не включает в себя все другие расходы, связанные с покупкой дома, как мы узнаем позже. нечего принюхаться. Начните экономить сегодня.

Получите копию вашего кредитного отчета и кредитного рейтинга. Когда банк решает, давать ли вам взаймы деньги на дом, он будет обращать внимание на ваш история как заемщик. Они хотят знать, что могут доверить вам возврат той огромной суммы денег, которую они собираются вам дать. Чтобы определить, являетесь ли вы кредитоспособным, банк или ипотечный брокер проверит ваш кредитный отчет и кредитный рейтинг. Прежде чем банки опубликуют ваш отчет и оценку, рекомендуется проверить их самостоятельно, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо ошибок, которые могут снизить ваши шансы на получение ипотеки. К ошибкам, которые следует искать, относятся счета, которые вам не принадлежат, неправильные адреса, неправильный статус платежа и исправленные просрочки, о которых не сообщается как таковые. Если вы обнаружите какие-либо ошибки, примите меры по их исправлению как можно быстрее, поскольку иногда их исправление может занять много времени (и практически невозможно).

Если в вашем кредитном отчете нет ошибок, но ваш кредитный рейтинг не так уж и высок, начните предпринимать шаги по его улучшению, например своевременную оплату счетов и уменьшение суммы задолженности.

Соберите финансовые документы. Когда вы подаете заявление на ипотеку, ваша финансовая жизнь будет помещена под микроскоп. Вам необходимо будет предоставить достаточно документации, чтобы доказать, что вы финансово способны погасить крупный кредит. Мне бы хотелось сделать этот шаг раньше и не ждать, пока я действительно подам заявку на кредит. Несмотря на то, что большая часть моих финансовых документов была оцифрована, собрать их воедино все равно было непросто. Ниже приведены документы, которые вам, скорее всего, понадобятся при подаче заявления на ипотеку:

Отчеты W2 (или 1099 отчетов о прибылях и убытках) за последние два года
Федеральные налоговые декларации за последние два года
Выписки с банковского счета за последние несколько месяцев
Недавние квитанции о заработной плате и подтверждение других доходов
Подтверждение инвестиционного дохода

Пройдите предварительную проверку на получение кредита. Позвоните в свой банк и попросите пройти предварительную проверку на получение кредита. Когда вы проходите предварительную проверку на получение кредита, банк бегло изучает ваше финансовое состояние и сообщает, сможете ли вы претендовать на него, и если да, то примерно какую сумму ипотеки вы можете получить. Это может дать вам примерное представление о том, сколько дома вы можете себе позволить, когда будете искать. Пройти предварительную квалификацию можно быстро и легко. Обычно это можно сделать по телефону или даже онлайн. Важно понять одну важную вещь: получение предварительной квалификации на получение кредита не гарантирует, что вы действительно получите ипотеку на сумму, на которую банк предварительно квалифицирует вас. Это число может измениться, поскольку ипотечный брокер более внимательно изучит ваши финансы. Опять же, это приблизительная оценка.

Начните покупать ипотеку

Одна вещь, которую мне и Кейт хотелось бы сделать ранее в процессе покупки дома, - это купить ипотеку. Несмотря на то, что мы прошли предварительную квалификацию, мы не начинали покупать ипотечный кредит до тех пор, пока не нашли дом, который хотели. Есть несколько преимуществ в том, чтобы начать процесс покупки ипотеки раньше, чем позже, например, переговоры о более выгодной ставке по ипотеке или получение предварительного одобрения (что отличается от предварительной квалификации - читайте дальше) на получение кредита. Когда дело доходит до выбора ипотеки, мы могли бы написать об этом несколько статей (и мы сделаем это в будущем), но сейчас давайте перейдем к общему обзору.

Где взять ипотеку

Начните покупку ипотечного кредита в своем личном банке или кредитном союзе. Они часто предлагают хорошие цены для постоянных клиентов. Но не останавливайтесь на достигнутом. Подключитесь к Интернету и воспользуйтесь онлайн-сервисом для поиска ставок по ипотечным кредитам, например Bankrate.com. Вы найдете десятки ипотечных брокеров на выбор. Стоит рассмотреть также местные учреждения, а не только крупные банки. Как и во всем, они часто предоставляют индивидуальный подход, которого вы не найдете больше нигде. Если вы решите работать с риэлтором, у него также часто будут хорошие рекомендации или кредиторы, с которыми он обычно работает.

Какой тип ипотеки подходит вам?

При выборе ипотеки у вас есть несколько вариантов. У каждого типа есть свои плюсы и минусы.

Кредиты с фиксированной ставкой и с плавающей ставкой. Самый распространенный тип ипотеки - это ипотека с фиксированной ставкой. При кредите с фиксированной процентной ставкой ставка остается неизменной в течение всего срока кредита. Большим плюсом кредитов с фиксированной процентной ставкой является душевное спокойствие, когда вы знаете, что ваши ежемесячные платежи по ипотеке не будут сильно колебаться из года в год.

С другой стороны, ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, или ARM, как их часто называют, имеют процентную ставку, которая меняется в зависимости от того, что происходит с процентными ставками в экономике в целом, что может быть как хорошо, так и плохо. Если процентные ставки упадут, ваш платеж по ипотеке должен упасть. Но если они вырастут, ваш платеж может быстро выйти из-под контроля. ARM привлекательны для тех, кто впервые покупает жилье, потому что их первоначальные ставки ниже. А поскольку ежемесячные платежи по ARM обычно ниже в начале срока действия кредита, на них также легче претендовать. Проблема с ARM в том, что вы рискуете по-крупному. Если процентные ставки вырастут, вы можете заплатить гораздо больше, чем если бы вы взяли ипотечный кредит с фиксированной ставкой.

30-летний или 15-летний. Это относится к количеству лет, необходимых для погашения ипотеки.30-летние ипотечные кредиты легче всего получить и являются наиболее распространенными. На 15-летнюю ипотеку гораздо сложнее претендовать, и ежемесячные платежи по ней выше, потому что вы погашаете дом в два раза быстрее. Очевидным преимуществом является то, что вы погасите кредит и создадите собственный капитал быстрее, чем при 30-летней ипотеке. Если у вас есть цель как можно быстрее окупить свой дом, просто возьмите 30-летнюю ипотеку и доплатите. Внесение всего лишь одного дополнительного платежа в год по 30-летней ипотеке может сократить срок кредита на пять лет. Если вам когда-нибудь придется сократить выплаты по ипотеке, вы не будете вынуждены платить высокие минимальные ежемесячные платежи, которые предусмотрены для 15-летних ипотечных кредитов. Просто убедитесь, что вы получаете 30-летнюю ипотеку, в которой нет штрафов за досрочное погашение.

Воздушные ипотечные кредиты. Держитесь подальше от них. Они работают следующим образом: вы вносите небольшие ежемесячные платежи в течение определенного количества лет (обычно от пяти до семи лет), а затем вам необходимо погасить кредит одной гигантской единовременной суммой. Воздушные ипотечные кредиты привели к тому, что многие домовладельцы столкнулись с финансовыми трудностями во время недавнего жилищного кризиса. Люди, которые думали, что смогут продать свои дома до наступления срока выплаты единовременной выплаты, застряли в домах, на которые не могли найти покупателя. Следовательно, они не смогли выплатить ипотеку, что, в свою очередь, привело к потере права выкупа и банкротству.

Изучите кредиты FHA. Кредит FHA - это ипотечный кредит, застрахованный и поддерживаемый федеральным правительством. Кредиты FHA предлагают низкие первоначальные взносы и более низкие процентные ставки, чем традиционные ипотечные кредиты. Они ориентированы на начинающих домовладельцев, у которых может не быть денег, чтобы внести полные 20% первоначального взноса. Чтобы подать заявку на кредит FHA, вам необходимо найти одобренного FHA кредитора и выполнить несколько требований. Есть некоторые недостатки кредитов FHA. Во-первых, вам необходимо приобрести авансовый страховой взнос по ипотеке в размере 1% от общей суммы кредита. Вы также платите скромную комиссию с каждым ежемесячным платежом в течение срока действия кредита. Посетите веб-сайт Жилищного и городского развития для получения дополнительной информации о подаче заявки на кредит FHA.

Получите предварительное одобрение на кредит

Независимо от того, выбираете ли вы 30-летнюю фиксированную или 15-летнюю ARM, вашей целью должно быть получение предварительного одобрения на получение кредита. Предварительное одобрение - это шаг выше предварительной квалификации. По данным Агентства финансовой защиты потребителей, когда вам предварительно одобрен кредит, «кредитор оценил вашу кредитоспособность и обязался продлить вам кредит до определенной суммы». Чтобы получить предварительное одобрение, вам необходимо предоставить кредитору квитанции о заработной плате и W2, а также банковские выписки за два-три месяца. Когда банк предварительно одобряет получение кредита, он выдает вам письмо, которое вы можете показать продавцам во время процесса переговоров. Покупатели, получившие предварительное одобрение, часто имеют преимущество перед покупателями, у которых его нет. Поставьте себя на место продавца. Кому бы вы предпочли сказать «да»? Парень с письмом из банка, в котором говорится, что они заплатят полную сумму за дом, или парень, у которого нет ничего, кроме слова, что он сможет позволить себе дом.

Предварительное одобрение не является гарантией того, что вы в конечном итоге получите кредит. Есть вероятность, что в ходе более тщательного процесса оформления кредита что-то всплывет, что заставит кредитора передумать. Думайте о предварительном одобрении как о помолвке. Это обязательство, но пока вы не поженитесь (т. е. фактически не получите ипотеку), каждая из сторон все еще может отказаться.

Начинайте смотреть дома

Смотри HGTV. Я ни разу не смотрел HGTV до того, как мы начали думать о покупке дома. Но как только мы решили начать поиски, я все время смотрел «Охотников за домами». Хотя шоу определенно является постановочным, я на самом деле обнаружил, что оно помогает получить представление о том, чего я хочу от дома и как в очень грубом смысле работает процесс покупки дома. Это также может помочь обмануть ваши ожидания, поскольку часто встречаются беспечные пары, которые просто надеются мгновенно найти дом своей мечты и чтобы все было идеально. Не так, как это работает в реальной жизни.

Посещайте дни открытых дверей. Просмотрите раздел о недвижимости в местной газете и найдите несколько дней открытых дверей, которые можно посетить по выходным. Вы также можете найти объявления на популярных сайтах и приложениях по недвижимости, таких как Zillow, Trulia и Re altor.com. Ваша цель на этих первых днях открытых дверей - просто получить представление о том, что вам нравится и не нравится в доме. Для меня эта случайная разведка оказалась чрезвычайно полезной. Для человека, который всю свою жизнь прожил только в одном доме (доме моего детства), я действительно не имел хорошего представления о различных типах планировок и удобств, возможных в доме. Осмотр нескольких домов лично помог мне сформировать свои предпочтения. Дни открытых дверей также полезны для поиска возможных агентов покупателя (подробнее об этом позже).

Составьте список особенностей вашего идеального дома и список недостатков. Как только вы поймете, что вам нравится и что не нравится в доме, сядьте со своим супругом и составьте список особенностей вашего идеального дома, а также список недостатков, которые вам мешают. Какие вещи вам необходимы, а с какими вы категорически не будете жить? В разделе «Жилище и городское развитие» есть небольшой небольшой PDF-файл, который поможет вам в этом процессе. Прежде чем серьезно заняться поисками, убедитесь, что вы и ваша жена находитесь на одной волне. Это потребует некоторых переговоров и компромиссов, но усилия того стоят.

Решите, нужен ли вам риэлтор. На этапе обычного просмотра при покупке дома решите, нужен ли вам агент покупателя. Кейт и я изначально хотели купить дом без риэлтора, но быстро обнаружили, что поиск домов, соответствующих нашим критериям, занимает очень много времени. Каждую неделю я часами просматривал дома в Интернете и назначал встречи, чтобы их осмотреть. Это начало становиться утомительным, поэтому мы наняли риэлтора Рэя Нэша, чтобы тот помог нам. Рэй был потрясающим. Мы рассказали ему наш список того, что нравится и не нравится в доме, и на следующий день он создал индивидуальную базу данных домов для просмотра. Когда на рынке появился новый дом, соответствующий нашим критериям, он добавил его в базу данных, чтобы мы могли его проверить. Все, что нам нужно было сделать, это сказать Рэю, какие дома мы хотели бы осмотреть лично, и он назначил встречу для их посещения. Рэй сэкономил нам кучу времени. Также было приятно, когда кто-то держал нас за руку и вел через совершенно незнакомый процесс. Пока мы приближались к фактическому закрытию дома, Рэй позаботился о таких вещах, как оценка и проверки, а также о том, чтобы все незаконченные дела были улажены до дня закрытия.

Теперь вы можете спросить: «Придется ли мне платить за услуги агента покупателя?» Ответ на этот вопрос довольно сложен, но обычно именно продавец, а не покупатель платит комиссию за услуги покупателя и агента продавца. Однако покупатель и продавец могут договориться о цене дома, так что покупатель, по сути, оплачивает комиссию своего агента. Для получения подробной информации о том, как платят агентам по недвижимости, нажмите здесь.

Сократите список домов и посетите его еще раз

Пришло время серьезно задуматься о поиске дома. Сократите список потенциальных домов до трех или четырех и посетите их еще раз. Когда вы это сделаете, возьмите с собой этот контрольный список вещей, которые нужно проверить.

Сделать предложение

Как только вы нашли дом своей мечты, пришло время сделать предложение. Прежде чем вы это сделаете, узнайте свою цифру «ухода» - цену, по которой вы откажетесь от переговоров, потому что она слишком высока. Составляя свое предложение, рассмотрите возможность добавления непредвиденных расходов, например, ремонта сломанной бытовой техники за счет продавца. Можно даже попросить продавца выбросить на продажу предмет мебели. Все обсуждается!

Некоторые вещи, которые могут помочь вам получить «да» на ваше предложение, включают предварительное одобрение ипотеки и гибкость в отношении даты закрытия. В нашем случае гибкость в выборе даты закрытия помогла нам заключить сделку. Парень, у которого мы купили наш дом, еще не нашел нового жилья, поэтому мы предложили отложить дату закрытия еще на два месяца, чтобы он мог найти новый дом. У нас еще оставалось несколько месяцев до окончания аренды квартиры, поэтому мы не торопились. Остальным людям, заинтересованным в покупке дома, необходимо было переехать сюда как можно скорее. Гибкость победила.

Когда вы делаете предложение, возможный ответ - да, нет или встречное предложение. Не ждите, что получите «да» на первое предложение. Если вы не сделали слишком заниженное предложение, покупатель, скорее всего, вернется с встречным предложением. Вы можете либо принять его, либо дать другой счетчик. Если продавец решит прекратить с вами переговоры, зализывайте раны и переходите к следующему дому.

Получить договор купли-продажи

Как только вы получите устное «да» от продавца, следующим шагом будет составление договора купли-продажи. В договоре купли-продажи, по сути, все, о чем вы договорились устно, изложено в письменной форме. Типичные положения, которые вы видите в договоре купли-продажи, включают следующее:

Юридическое описание объекта недвижимости, включая информацию о зонировании
Цена покупки и условия продажи
Первоначальный взнос будет храниться на условном депонировании, а также структура будущих платежей
Дата закрытия - когда документ перейдет к другому владельцу
Любые предметы, выставленные на продажу, например, бытовая техника и мебель
Раскрытие информации о краске на основе свинца (форма раскрытия информации о красках на основе свинца для зданий, построенных до 1978 года) и других дефектах
Гарантии на дом и бытовую технику
Комиссионные, если есть
Подписи

В вашем договоре купли-продажи, скорее всего, будут предусмотрены непредвиденные обстоятельства, которые могут привести к аннулированию договора, если они не будут выполнены. Общие непредвиденные обстоятельства включают прохождение осмотра дома, соответствие оценки продажной цене, одобрение кредита, а также свободное и ясное право собственности.

Приходите домой, осмотрите и оцените

После того, как вы подписали договор купли-продажи, ваш следующий шаг - осмотр и оценка дома. Как покупатель, вы несете ответственность за эти расходы, поэтому держите под рукой чековую книжку. Если у вас есть агент покупателя, он или она обычно позаботится о организации проверок и оценки для вас.

В нашем доме провели две проверки. Первым был осмотр термитов, чтобы убедиться, что у нас 1) нет термитов и 2) нет повреждений, нанесенных термитами. Вторая проверка представляла собой общую проверку, проводимую сертифицированным жилищным инспектором. Это довольно тщательная проверка. Он проверит состояние систем отопления и охлаждения дома, электрических систем, водопровода, а также структурных компонентов дома, таких как фундамент, стены и крыша. Затем он создаст подробный отчет, включающий в себя то, о чем вам следует беспокоиться. Во время проверки хорошо находиться дома, чтобы вы могли следить за инспектором и задавать вопросы, которые могут у вас возникнуть. Если инспектор обнаружит какие-либо серьезные неисправности в доме, вам придется решить, стоит ли провести повторные переговоры с продавцом или просто уйти.

Ипотечный брокер обычно предоставляет список утвержденных оценщиков, которым вы можете позвонить, чтобы назначить встречу. Ипотечный брокер хочет убедиться, что дом действительно стоит той суммы, которую он вам дает в долг. Если оценщик сообщает, что стоимость дома меньше контрактной цены, ваш кредитор, скорее всего, не предоставит вам кредит. Они не хотят финансировать что-то, что стоит меньше суммы кредита. Возможность оценки позволит вам либо 1) пересмотреть переговоры с продавцом о более низкой цене, либо 2) отказаться от кредита.

Купите страховку домовладельца

Если проверка и оценка прошли успешно, следующее, что вам нужно сделать, это присмотреться к страховке домовладельца. Ваш ипотечный брокер потребует его, прежде чем он завершит одобрение вашего кредита. Купить страховку на жилье не так уж и сложно. Я спросил своих друзей и родственников, какими страховыми компаниями они пользуются, обзвонил их всех, чтобы узнать цену, и выбрал лучшее предложение. Стоимость страховки домовладельца (а также налоги на недвижимость) обычно включается в платеж по ипотеке. Ипотечный кредитор кладет эти деньги на целевой депозитный счет и самостоятельно оплачивает стоимость страховки домовладельца.

Завершить одобрение кредита

В течение нескольких недель до даты закрытия ваш ипотечный брокер будет гарантировать вашу заявку на ипотеку. Андеррайтер, скорее всего, попросит дополнительные документы или у него возникнут вопросы по поводу документов, которые вы уже предоставили. Поскольку я работаю не по найму, у страховщика было много вопросов ко мне. Мне пришлось несколько раз ходить в их офис со стопками финансовых документов. Просто держите удары.

Закрыть

После нескольких недель или, может быть, месяцев работы, настал важный день: день закрытия. Закрытие обычно происходит в офисе титульной компании. В зависимости от сложности продажи закрытие обычно занимает около полутора часов. Поскольку вы покупатель, вам придется подписать и инициализировать огромную стопку бумаг, поэтому обязательно разогрейте мышцы пальцев. Чтобы закрытие прошло без сучка и задоринки, обязательно возьмите с собой следующие предметы:

Заверенный или кассовый чек. Федеральный закон требует, чтобы вам сообщили точную сумму чека, который вам необходимо предъявить к закрытию, по крайней мере, за один день до расчета. Вам придется внести первоначальный взнос, а также расходы на закрытие сделки - обычно от 3 до 5 процентов от стоимости покупки дома за вычетом залога. Агент по закрытию сделки скажет вам, нужен ли вам один чек или два и кому они должны быть выплачены. Не приносите с собой личные чеки или наличные.
Подтверждение наличия страховки. Агент по закрытию сделки должен предоставить доказательства того, что у вас есть страховка, действующая в день закрытия сделки. Скорее всего, у вашего кредитора есть копия вашего страхового свидетельства, но на всякий случай возьмите с собой дополнительную копию.
Удостоверение личности с фотографией. Заключительный агент должен знать, что вы являетесь тем, кем вы себя называете. Водительские права или действующий паспорт помогут.
Ваш агент или адвокат. Особенно, если вы совершаете покупку впервые, с вами должен быть кто-то, кто понимает процесс и представляет ваши интересы. В некоторых штатах вам необходимо присутствие адвоката. Ознакомьтесь с местным законодательством и узнайте, подходит ли вам это.
Договор купли-продажи. На тот случай, если вам нужно перепроверить детали относительно затрат на закрытие.

Поздравляем! Вы домовладелец

Как только вы подпишете последний документ и закрывающий агент даст вам ключи, вы официально станете домовладельцем. Поздравляем! Выйдите и отпразднуйте это большим сочным стейком. Однако, как только вы закончите, пора задуматься о переезде. Но это тема для другого поста.